השקעות אלטרנטיביות בקרנות נדל”ן
בבואנו להשקיע בענף הנדל”ן, מהר מאוד אנו מבינים שהוא תחום עצום וכולל בתוכו הרבה מאוד סוגים של קרנות השקעה אלטרנטיביות בישראל ובעולם. בניגוד למשל לתחום של אשראי חוץ בנקאי עבור לווים פרטיים (‘אשראי צרכני’) שבו ההשקעה נעשית בדרך כלל באמצעות פלטפורמה שמפגישה בקלות בין לווים ומלווים, בקרנות הנדל”ן יש מגוון רחב מאוד של סוגי קרנות ותחומי השקעה: משרדים, מרכזים מסחריים, קניונים, לוגיסטיקה, מגורים, דיור מוגן, חניונים ומגורי סטודנטים הם רק רשימה חלקית. לא נתעכב על כל תחום רק חשוב לציין שכל סגמנט שצוין טומן בחובו סיכונים וסיכויים שונים, אך נתמקד בהשקעה שהפכה פופולארית בשנים האחרונות והיא השקעה בנדל”ן: מקבצי הדיור בארצות הברית (multifamily).
תחום מקבצי הדיור בארה”ב
דבר ראשון – מה זה מקבצי דיור בארצות הברית?
מקבצי הדיור הם מתחמי מגורים הכוללים כמה מאות יחידות דיור בדרך כלל במבנים נמוכים של 2-3 קומות וכוללים מתקנים משותפים כמו בריכה, חדר כושר, מרחב ירוק וגני משחקים. הדירות מושכרות בחוזים תקופתיים בדרך כלל לשנה. מקבצי הדיור מסווגים לפי קבוצה (Class) שנעים בין A הרמה הגבוהה ביותר ל- C הרמה הנמוכה יותר.
דבר שני – למה להשקיע בתחום מקבצי הדיור בארצות הברית?
התשובה לכך מורכבת מכמה גורמים שמתלכדים יחד כדי לתמוך בהשקעה במקבצי דיור בארה”ב. ראשית, מגורים הם הדבר הבסיסי ביותר שכל אדם צריך, כלומר מדובר בקורת גג, אחד הדברים הבסיסיים ביותר בפירמידת הצרכים של אברהם מאסלו. דירת מגורים היא הכרח לקיום הבטחון הפיזי של כל אדם. שנית, השפעה נמוכה משינויים במחזורים הכלכליים. בניגוד לנכסי נדל”ן כמו משרד, קניון או מרכז מסחרי שאפשר בלעדיהם או שהם מושפעים ממחזורים כלכליים באופן משמעותי. לא כך בתחום הנדל”ן למגורים. בתחום זה, אמנם אפשר לצפות להרעה או הטבה מסוימים בהתאם למחזורים כלכליים, אך בשוליים. שלישית, תחום הנדל”ן למגורים מושפע בעיקר מהגידול באוכלוסייה, מהגירה חיובית או שלילית באזורים מסוימים ברמת המדינה או העיר והשכונה. בהנחה שהאוכלוסייה גדלה כל שנה, כמו שקורה בישראל ובארצות הברית, ניתן להניח שצד הביקוש גדל בכל שנה. וגורם אחרון, היצע שלא מצליח להדביק את הביקוש מסיבות רבות ומגוונות חלקן תוצאה של משבר 2008. בשורה התחתונה, ניתן לומר כי תחום הנדל”ן למגורים נחשב לדפנסיבי מבין יתר תחומי הנדל”ן שניתן להשקיע בהם והוא נהנה מביקוש גבוה לצד היצע נמוך יותר שמביאים לתפוסה גבוהה ועליה במחירי השכירות. ישנם גורמים נוספים כמו גמישות במקום המגורים שחשובה לדור הצעיר ולכן הם מעדיפים לגור בשכירות ולא להיות בבעלות על דירה. 50% משוכרי הדירות בארה”ב הם בקבוצת הגיל 30 ומטה. כמו-כן, כ- 66% מהתושבים מחזיקים בבעלותם דירה והיתר גרים בשכירות (NMHC נתוני 2019), המאפשרת ניידות למשל כאשר יש צורך בשינוי מקום מגורים בשל שינוי במקום העבודה.
דבר שלישי – איך ניתן להשקיע במקבצי דיור בארצות הברית?
ההשקעה יכולה להיעשות במגוון קרנות הפועלות באופנים שונים, כמו למשל קרנות חוב שמשקיעות בהלוואות ליזמים (הלוואות גישור) בריבית גבוהה או קרנות לטווחים ארוכים שמשקיעות במקבצי דיור כהשקעת הון, כלומר קרנות חוב או אקוויטי. הסוג הראשון של קרנות המשקיעות בנדל”ן ובמקבצי דיור בפרט הוא השקעת חוב. כלומר, המשקיע נותן את כספו כהלוואה ובכסף שלו משקיעים בנכסי נדל”ן. בדרך כלל המשקיע יודע למה לצפות בדומה לאג”ח, כל עסקה כזו כוללת ריבית נקובה ומועד הפידיון להלוואה ידוע. בהנחה שאין מצב של איחור בתשלום או חוב בעייתי אז המשקיע יכול לצפות לתשואה כמעט ידועה כמובן בקיזוז עלויות הניהול. הסוג השני הוא השקעת אקוויטי (הון), שבה המשקיע בקרן למעשה קונה את מקבצי הדיור ונהנה מתזרים שמקורו בשכר הדירה השוטף. ישנן קרנות שהמודל שלהן הוא קניה, השבחה ומכירה וישנן קרנות שרוכשות את הנכסים כדי להחזיק בהם לתקופה מסוימת בכדי ליהנות מהתזרים השוטף של הנכסים שהרי הם מושכרים לשוכרים.
רביעי ואחרון – מהם הסיכונים בהשקעה במקבצי דיור בארצות הברית?
הסיכון העיקרי כמובן הוא ירידה בביקוש למגורים בארצות הברית שיכול לנבוע למשל מהרעה דרסטית בשוק העבודה. מצב כזה יכול לפגוע ביכולת של בעלי המקבצים להשכיר את הדירות לשוכרים או להקשות על העלאת שכר דירה ולשמור על תפוסה גבוהה. שוק העבודה הוא גורם מפתח לתחום מקבצי הדיור בארצות הברית שכן ירידה בהכנסה ועליה באבטלה מקטינה את יכולת השוכרים לשלם שכירות. לעניין זה, נציין כי במידה ומקבצי הדיור פונים לשוכרים שהכנסתם היא לא גבוהה אפשר להעריך שהיכולת שלהם להתאושש מפיטורים ממקום העבודה תהיה טובה יותר, שכן ברמות שכר אלה ניתן למצוא עבודה באופן מהיר יותר מאשר ברמות שכר גבוהות יותר. בנוסף, אפשר למתן את החשיפה לסיכון זה על ידי גיוון תמהיל השוכרים (גילאים, מקצועות, מקומות עבודה) ופיזור גיאוגרפי. סיכונים נוספים ועיקריים שרלוונטיים לכל תחום ההשקעות האלטרנטיביות – סיכון מטבע ההשקעה, כשל ניהולי אצל מנהלי הקרן כמו טעויות בתמחור, ריבית אלטרנטיבית חסרת סיכון, אי וודאות הנוצרת בשל טווח ההשקעה וסיכון של רגולציה שיכולה להשתנות ולהעיב על התחום, לדוגמא מיסוי.
לסיכום, השקעה באמצעות קרנות אלטרנטיביות בתחום הנדל”ן מאפשרת השקעה באמצעות מומחים בתחומם עם פיזור לנכסים נדל”ניים ובתחומים שונים. צריך לזכור ולדעת בדיוק במה ואיך משקיעים, האם אתם מלווים או משקיעי הון, מי מתפעל את הנכסים, מי על הקרקע, מהם הסיכונים ומה יכול להשתבש בדרך. השקעה בתחום מקבצי הדיור בארה”ב, גם בעידן הנוכחי של משבר הקורונה, עשויה להיות השקעה מניבה בתחום נדל”ני המאופיין בדפנסיביות יחסית ובסיכון מתון, שוב, יחסית לענפי נדל”ן אחרים בארה”ב ובכלל. כן יש לקחת בחשבון כי השקעות אלו חשופות לדולר, בהיותן מבוצעות בשוק האמריקאי.
לשאלות, צוות אג’יו פרסונל עומד לשירותכם בצור קשר.
הנתונים והמצגים בסקירות באתר אג’יו פרסונל אשר הובאו ממקורות שונים הוצגו ללא בדיקה נוספת תוך הנחה כי הם נכונים ומדויקים.
ניתוח הנתונים, ההנחות, המחשבות, המסקנות והרעיונות השונים בסקירה זו נעשו בצורה כללית אשר משקפת את דעתו של הכותב ושל חברת אג’יו בלבד.
המידע הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.
כל העושה שימוש במידע המופיע בסקירות באתר או בכל מידע אחר באתר, עושה זאת על דעת עצמו ועל אחריותו בלבד.
